I tassi decisi dalla BCE crescono ulteriormente; come peraltro annunciato da Christine Lagarde, la presidente della banca centrale europea, sono ancora forti le tensioni sul tasso di inflazione e quindi la politica monetaria restrittiva deve continuare, anche se noi la pensiamo in modo diverso.

Registriamo quindi il sesto aumento consecutivo del tasso di riferimento della BCE di altri 0,5 punti percentuali; certamente questo impatterà anche questa volta su chi ha un mutuo o deve richiederne uno. Dopo anni in cui sono rimasti sostanzialmente stabili (o negativi), nel 2022 i tassi di interesse decisi dalla BCE sono risaliti già a luglio dello 0,50%, a settembre di 0,75%, di altri 0,75% a ottobre e a dicembre di un altro 0,5%. Ed il 2023 è iniziato a febbraio con un aumento dello 0,5% e continua con un aumento di uguale entità. Il tasso quota ora 3,5%.

La Bce (la banca centrale europea) ha già iniziato un programma di politica monetaria restrittiva a partire dal 1° luglio, e questo ha comportato una riduzione della liquidità di mercato e una crescita dei parametri (il tasso di riferimento Bce era è zero dal 2016). Gli aumenti hanno effetto sugli altri tassi di interesse presi come riferimento anche per i mutui. L’IRS, il parametro di riferimento dei mutui fissi è sotto tensione da un po’ con valori triplicati rispetto a inizio 2022. Ed ovviamente anche l’Euribor, il parametro di riferimento dei mutui indicizzati è sotto tensione, questo significa che le rate dei mutui a tassi variabile già da qualche mese continuano a crescere. Ci sono delle possibili via di uscita, per esempio la surroga e la rinegoziazione. Vediamo meglio in dettaglio come funzionano.

Cosa rischia chi ha un mutuo ?

Lo scenario per chi ha un contratto di mutuo in essere varia a seconda del tipo di tasso. Il tasso applicato a un mutuo fisso o variabile dipende infatti dalla somma dello Spread (una percentuale decisa dalla banca) più un tasso di mercato che generalmente è l'Euribor per i mutui a tasso variabile e l'IRS per i mutui a tasso fisso.

Mutui a tasso fisso

Per chi ha già fatto un mutuo a tasso fisso la crescita dell’IRS, interest rate swap, non dà alcuna preoccupazione perché il tasso, una volta fissato il giorno della stipula del mutuo, non cambia, resta sempre lo stesso. Il grande vantaggio di un mutuo a tasso fisso, soprattutto quando ci troviamo in un periodo di tassi in crescita, è infatti la rata certa che quindi non cambia mai nel corso del tempo. Più problemi potrebbe avere chi deve stipulare ora e nei prossimi mesi un mutuo a tasso fisso ora. L’IRS il parametro di riferimento di un mutuo a tasso fisso infatti è già cresciuto triplicando il suo valore rispetto ad inizio 2022. Ci sono ancora offerte interessanti che potete valutare con il nostro servizio online ma la rata è di certo più alta rispetto al passato e questo potrebbe essere un problema. Le banche non erogano mutui che hanno una rata che superi il 33% delle entrate mensili di chi li richiede. Dunque con le rate in crescita potrebbe essere più difficile ottenere un mutuo a tasso fisso. La soluzione potrebbe essere quella di allungare la durata del mutuo (così la rata mensile si riduce) oppure scegliere un mutuo variabile (con tutti i rischi del caso) o un mutuo a tasso misto: un mutuo variabile con un paracadute che fa sì che la rata non cresca di tanto. In questi due articoli puoi trovare tutti i dettagli sui mutui a rata protetta e sui mutui con cap.

Mutui a tasso variabile

Per chi ha già un mutuo a tasso variabile, invece, la situazione cambia. Infatti, la rata in questo caso viene ridefinita periodicamente (di solito ogni mese) sommando lo Spread (che resta sempre lo stesso) all’Euribor del periodo di riferimento. Questo significa che se l’Euribor cresce di conseguenza anche la rata salirà. E l’Euribor è fortemente influenzato dal tasso di riferimento della BCE. Di quanto cresce la rata, dipende anche da quando si è stipulato il mutuo. Come sappiamo, infatti, il piano di ammortamento alla francese prevede che la rata sia composta da quote interessi decrescenti e da quote capitale crescenti. Quindi, tanto più si è avanti nel piano di ammortamento tanto meno effetto avrà sulla rata la quota interessi. Insomma, per chi ha iniziato il mutuo da un po’ di tempo la crescita del tasso Euribor ha un effetto meno marcato.

Un esempio

Su un mutuo variabile di 100000 euro durata residua 20 anni indicizzato all’Euribor 1 mese e con spread dell’1% una crescita del parametro di indicizzazione dello 0,5% incide ovviamente sulla rata che passerebbe da 539 euro a 564 euro. Una crescita quindi di 25 euro per rata, che sull’intero piano di ammortamento sarebbe di 6000 euro.

Come limitare i danni sui mutui già accesi

Vista la situazione attuale, per limitare ulteriori spese in futuro è importante agire in fretta. Chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile è ancora in tempo per valutare una surroga e passare così a un tasso fisso o a un tasso misto: si tratta ancora di una buona possibilità perché significa bloccare il valore della rata nei prossimi mesi. Nel nostro servizio di comparazione online si trovano ancora offerte a tasso fisso poco sopra il 4%.

Ipotizzando ad esempio una surroga di un mutuo con residuo 150.000 euro, durata residua 15 anni le migliori offerte sono: Intesa San Paolo Mutuo Domus Fisso tasso 4,05%, , Credit Agricole Mutuo Base con un tasso del 4,11%. BNL Mutuo Spensierato tasso 4,25%. Ad esempio, se il mutuo ha un tasso variabile pari ad euribor 1 mese più uno spread del 2% il suo tasso sarebbe oggi 4,60% con una rata quindi di 1155 euro. Scegliendo la migliore surroga oggi presente sul mercato la rata si ridurrebbe a 1113 euro e si avrebbe poi la certezza di averla sempre fissa senza ulteriori aumenti. Se i tassi fissi fossero troppo alti, non sostenibili per il vostro reddito, una soluzione potrebbe essere passare ad un tasso misto e quindi fissare la rate ad un certo valore massimo limitando i rischi del variabile; lo si può fare con un mutuo a rata protetta o un mutuo con cap.

Fare una surroga

Si tratta di un'operazione che permette di cambiare tutto del mutuo, rivolgendosi a un'altra banca. Potremmo quindi trasferire il debito in un'altra banca, variando così tipologia, tasso e durata del finanziamento. A rimanere fisso è il capitale residuo del mutuo che viene trasferito. Confronta le offerte di surroga sul nostro calcolatore e considera, infine, che se hai iniziato il mutuo già da qualche anno l'aumento della rata variabile potrebbe essere contenuto, quindi la surroga verso un tasso fisso potrebbe non essere così conveniente.

Rinegoziare il mutuo

In alternativa è possibile rinegoziare il mutuo con l'attuale banca, passando da un tasso variabile a un tasso fisso oppure a un tasso misto, rata protetta o con cap. Questa è un'operazione che non è un obbligo per la banca, generalmente è più possibile ottenerla dopo aver richiesto un'offerta di surroga da parte di un'altra banca. Tuttavia, con l’entrata in vigore della Finanziaria 2023 (e fino al 31 dicembre 2023) è stata ripristinata la rinegoziazione di Stato, una procedura che dà diritto ai clienti con mutuo che hanno determinati requisiti di rinegoziare il tasso del mutuo variabile per farlo diventare fisso senza l'ok della banca e a determinate condizioni uguali per tutti.

In entrambi i casi parliamo di operazioni che non comportano spese extra, anche le spese del notaio necessario per la surroga sono a carico della nuova banca.

Per valutare eventuali tue neceaaità i nostri uffici che ti daranno il supporto necessario per ogni tua esigenza.